¿Pueden los Extranjeros Comprar Propiedad en Portugal? (Guía 2026)

Sí, los extranjeros pueden comprar propiedad en Portugal. Portugal no impone ninguna restricción de nacionalidad sobre la propiedad inmobiliaria. Un estadounidense no residente, un brasileño, un británico, un israelí o cualquier otro extranjero tiene el mismo derecho legal a comprar, mantener, alquilar y revender propiedad portuguesa que un ciudadano portugués. No necesita residencia, visado ni una dirección en Portugal para ser propietario. El único requisito obligatorio antes de firmar es un número de identificación fiscal portugués, el NIF, que los no residentes pueden obtener normalmente de forma remota, a menudo a través de un representante fiscal o un proveedor especializado según dónde resida.

Esta página responde por completo a la pregunta de elegibilidad: quién puede comprar, qué cambia si no es ciudadano de la UE, si necesita vivir en Portugal y las pocas diferencias reales que aparecen más adelante en el proceso y no en la escritura. Para el recorrido completo de la compra, los costes y los plazos, lea nuestra guía completa para comprar una casa en Portugal siendo extranjero.

¿Quién puede comprar propiedad en Portugal?

Cualquier persona física o empresa, sin importar su nacionalidad o país de residencia, puede ser propietaria de pleno dominio en Portugal. No existe un permiso para compradores extranjeros, ni un paso de aprobación gubernamental, ni una inversión mínima para ser propietario. Esto se aplica por igual a apartamentos, casas, terrenos y locales comerciales.

• Ciudadanos de fuera de la UE. Los ciudadanos de Estados Unidos, Reino Unido, Brasil, Canadá, Israel y cualquier otro país no comunitario pueden comprar con los mismos derechos de propiedad que un ciudadano de la UE. Las diferencias son de financiación e impuestos, no del derecho a poseer.
• No residentes. No tiene que vivir en Portugal, tener un permiso de residencia ni pasar un número mínimo de días en el país para ser propietario.
• Compradores en remoto. No tiene que estar físicamente en Portugal para completar la compra. Un poder notarial apostillado permite que un abogado portugués firme la escritura en su nombre.

¿Puede un extranjero comprar una casa en Portugal sin residencia?

Sí. La propiedad y la residencia son cuestiones totalmente separadas en la ley portuguesa. Comprar una propiedad no otorga residencia, y no necesita residencia para comprar. Desde que la vía inmobiliaria de la Golden Visa se eliminó en octubre de 2023 con la Ley 56/2023, ninguna compra de propiedad, a ningún precio, conduce por sí sola a un permiso de residencia. Si su objetivo es vivir en Portugal, eso se gestiona mediante una solicitud de visado aparte, normalmente la D7 para titulares de ingresos pasivos o la D8 para trabajadores remotos.

Lo que todo comprador sí necesita, residente o no, es un NIF (Número de Identificação Fiscal). Es obligatorio para abrir una cuenta bancaria, firmar el contrato de promesa y pagar el impuesto de transmisión. Vea nuestra guía para obtener el NIF portugués siendo extranjero.

UE frente a no UE: las dos diferencias reales

El derecho a poseer es idéntico. Dos diferencias prácticas aparecen después de elegir una propiedad, y ambas son política bancaria o fiscal, no una barrera a la propiedad.

• Financiación hipotecaria. Los bancos portugueses suelen prestar hasta el 80 a 90 por ciento del valor a residentes de la UE y del 60 a 70 por ciento a no residentes de fuera de la UE. Es política interna de cada banco y conviene comparar ofertas. Vea nuestra guía de hipotecas en Portugal para no residentes.
• Residencia fiscal. Si pasa más de 183 días al año en Portugal, o convierte la propiedad en su vivienda habitual, pasa a ser residente fiscal portugués, lo que cambia cómo tributa su renta mundial. Tener una propiedad que visita unas semanas al año no le convierte en residente fiscal. Nuestra guía fiscal NHR e IFICI cubre el lado del residente.

¿Puede un estadounidense comprar una casa en Portugal?

Sí. Los ciudadanos y residentes de EE. UU. compran en las mismas condiciones legales que cualquier otra persona, sin restricción de nacionalidad y sin necesidad de estar presentes para la firma. Lo que de verdad pesa más para los compradores estadounidenses son los informes FATCA sobre cualquier cuenta bancaria portuguesa y la interacción entre la fiscalidad de EE. UU. y la de Portugal sobre las rentas del alquiler y las plusvalías.

Qué protege a un comprador extranjero antes de comprometerse

El derecho a comprar es la parte fácil. El riesgo para un comprador extranjero está en los documentos: el título, las deudas registrales, la licencia de habitabilidad y las cláusulas del contrato de promesa (CPCV). Un comprador extranjero debe contratar a un abogado portugués independiente, no al abogado del vendedor ni al del agente, antes de firmar el CPCV o pagar cualquier señal. Los honorarios típicos del abogado van del 1 al 1,5 por ciento del precio, o una tarifa fija de 1.800 a 4.500 euros.

Portugal Property Invest es una asesoría independiente, no un despacho de abogados ni una agencia inmobiliaria. Cuando un comprador necesita revisión legal, ayudamos a dirigir el expediente a un abogado portugués independiente y verificado, sin coste para usted, y usted mantiene el control sobre a quién contrata. Vea cómo funciona la revisión legal del comprador y la conexión con un abogado.

Fuentes

1. Ley 56/2023 (Mais Habitação), Diário da República, fin de la vía inmobiliaria de la Golden Visa, 6 de octubre de 2023.
2. AIMA, Agência para a Integração, Migrações e Asilo, sucesora del SEF desde el 29 de octubre de 2023, autoridad de permisos de residencia.
3. Banco de Portugal, Estadística, publicaciones mensuales sobre tipos de nuevos préstamos de vivienda y loan-to-value.
4. Autoridade Tributária e Aduaneira, Portal das Finanças, NIF, IMT y reglas de residencia fiscal (test de 183 días).