Research trimestral · edición Q1 2026 · publicado el 2026-05-18
Estado de la Inversión Inmobiliaria Extranjera en Portugal 2026
Meta-análisis trimestral de la actividad de compradores extranjeros en vivienda residencial portuguesa: cuota de transacciones, nacionalidades, precios regionales, originación hipotecaria para no residentes y pipeline de visados. 56 métricas sintetizadas de fuentes públicas como Banco de Portugal, INE, Confidencial Imobiliário, idealista, Autoridade Tributária, AIMA e IMPIC.
Cuota de compradores extranjeros
28,3%
Q1 2026 residencial nacional
Principal nacionalidad extranjera
Reino Unido
17,2% de compradores extranjeros
Cuota extranjera en Algarve
52,8%
mayor concentración regional
Hipotecas no residentes 2025
€1,84B
+22% anual
Aprobaciones D7 en 2024
8,450
datos AIMA
Titulares NHR activos
42,800
régimen transitorio post-2024
Resumen ejecutivo
Los compradores extranjeros representan 28,3% de las transacciones residenciales portuguesas en Q1 2026, frente al 21,4% en Q1 2024. El crecimiento se mantuvo pese al cierre de la ruta inmobiliaria del Golden Visa en octubre de 2023 y al cierre del NHR para nuevos solicitantes en enero de 2024. El mercado no desapareció: cambió quién compra y cómo financia.
Los británicos siguen siendo la mayor cohorte individual, pero compradores de EE.UU., Brasil e Israel crecieron de forma desproporcionada. Algarve mantiene la mayor concentración regional, Lisboa concentra capital premium y Porto sigue siendo la oportunidad menos atendida.
Cuota de transacciones de compradores extranjeros
| Ámbito | Q1 2024 | Q1 2025 | Q1 2026 |
|---|---|---|---|
| Residencial nacional | 21,4% | 24,8% | 28,3% |
| Distrito de Lisboa | 35,6% | 38,7% | 42,1% |
| Lisboa central premium sobre €750k | 58,2% | 63,5% | 68,4% |
| Algarve | 44,1% | 48,4% | 52,8% |
| Distrito de Porto | 14,2% | 16,4% | 18,6% |
Nacionalidades (año completo 2025)
| Nacionalidad | Cuota entre compradores extranjeros | Tendencia 2022-2025 |
|---|---|---|
| Reino Unido | 17,2% | Estable |
| Brasil | 13,5% | En crecimiento |
| Francia | 12,8% | Estable |
| Estados Unidos | 11,4% | Mayor crecimiento |
| Alemania | 8,6% | Estable |
| Países Bajos | 4,7% | En crecimiento |
| Israel | 4,4% | Crecimiento rápido |
| Escandinavia | 3,8% | En crecimiento |
| Canadá | 2,4% | Aproximadamente duplicó |
Precios regionales y yields, Q1 2026
| Región / distrito | Mediana €/m² | Yield bruta | Variación anual |
|---|---|---|---|
| Comporta / costa alentejana | €7,240 | 3,4% | +5,2% |
| Cascais | €5,680 | 3,9% | +4,8% |
| Lisboa central premium | €4,920 | 4,4% | +4,6% |
| Algarve litoral | €3,680 | 5,1% | +6,9% |
| Porto central | €3,540 | 4,6% | +5,8% |
Originación hipotecaria para no residentes
Seis bancos concentran la mayoría del crédito a compradores no residentes: Millennium BCP, Novobanco, BPI, Santander Totta, Bankinter Consumer Finance y Crédito Agrícola.
| Año | Volumen hipotecario no residente | Variación anual |
|---|---|---|
| 2023 | €1,23B | base |
| 2024 | €1,51B | +23% |
| 2025 | €1,84B | +22% |
Para LTV y spreads por banco, vea el calificador hipotecario.
Pipeline de visados (AIMA)
| Ruta | Aprobaciones 2023 | Aprobaciones 2024 | Variación |
|---|---|---|---|
| Golden Visa | 1,684 | 1,042 | -38% |
| D7 — ingresos pasivos | ~6,900 | 8,450 | +22% |
| D8 — nómada digital | ~4,200 | 6,120 | +46% |
Metodología
Este informe es un meta-análisis de estadísticas públicas, no una encuesta primaria. Fuentes: Banco de Portugal, INE, Confidencial Imobiliário, idealista, Autoridade Tributária, AIMA, IMPIC y encuesta interna de Portugal Property Invest a compradores extranjeros (N=412, 2025).
Cuando una fuente publicó rangos en lugar de valores puntuales, usamos el punto medio. Las comparaciones anuales usan la misma fuente en ambos periodos para reducir distorsiones metodológicas.
Próxima edición
La edición Q2 2026 se publicará a mediados de agosto de 2026, con actualización de las 56 métricas.
Descargas
CSV bruto (56 métricas) — licencia CC BY 4.0.
Para periodistas y analistas
Las 56 métricas de este informe están disponibles en CSV bruto bajo licencia CC BY 4.0. Frase de atribución, fact sheet, logotipo y biografía editorial están en el kit de prensa.