Índice de costes · edición 2026 · publicado el 2026-06-21
Índice de Costes del Comprador Extranjero en Portugal 2026
Por Emanuel Tamir, Asesor Inmobiliario
El Índice de Costes del Comprador Extranjero es el coste real de comprar inmueble en Portugal siendo extranjero en 2026, desglosado por región. Cubre el IMT que, desde el 25 de mayo de 2026, en virtud del Decreto-Lei n.º 97/2026, es una tasa fija del 7,5% para compradores no residentes, el Impuesto del Sello, notario y registro de la propiedad, abogado independiente, costes de hipoteca para no residentes, IMI del primer año y el spread de divisa que la mayoría de las guías deja fuera. Cada cifra está atribuida a una fuente.
Respuesta rápida
Comprar inmueble en Portugal siendo extranjero no residente en 2026 cuesta alrededor del 9% al 10% sobre el precio en impuestos y honorarios, y eso es antes del spread de divisa. El salto viene del IMT: desde el 25 de mayo de 2026, en virtud del Decreto-Lei n.º 97/2026, un no residente paga una tasa fija de transmisión del 7,5% en lugar de la tabla progresiva, así que en una compra de €500.000 solo el IMT son €37.500. Quien es, o se convierte en los dos años siguientes, residente fiscal en Portugal mantiene la tabla progresiva y paga más cerca del 7% al 8%. Además de esto, mover tu dinero a través de un banco en vez de un bróker especializado puede costar discretamente €15.000 más.
Cifra clave por región
Lisboa
9,4%
no residente, sobre el precio, antes del spread de divisa
Algarve
9,7%
no residente, sobre el precio, antes del spread de divisa
Oporto
9,8%
no residente, sobre el precio, antes del spread de divisa
Madeira
9,8%
no residente, sobre el precio, antes del spread de divisa
Costa de Plata
9,9%
no residente, sobre el precio, antes del spread de divisa
Coste total por región
| Región | Precio típico | IMT (no residente 7,5%) | Selo 0,8% | Notario + abogado | IMI año 1 | Spread divisa | Total* | IMT si residente |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Lisbon | €650,000 | €48,750 | €5,200 | €7,000 | €650 | €19,500 | 9.4% | €39,000 |
| Algarve | €500,000 | €37,500 | €4,000 | €7,000 | €500 | €15,000 | 9.7% | €27,299 |
| Porto | €450,000 | €33,750 | €3,600 | €6,550 | €450 | €13,500 | 9.8% | €23,299 |
| Madeira | €400,000 | €30,000 | €3,200 | €6,200 | €400 | €12,000 | 9.8% | €19,299 |
| Silver Coast | €375,000 | €28,125 | €3,000 | €6,050 | €375 | €11,250 | 9.9% | €17,299 |
*Total es impuestos más honorarios en porcentaje sobre el precio, excluyendo la hipoteca y el spread de divisa (ambos aparte). El IMT es el tipo fijo del 7,5% para no residentes del Decreto-Lei n.º 97/2026, en vigor desde el 25 de mayo de 2026; la última columna muestra el IMT progresivo de un residente, para contraste. Notario, abogado, divisa e IMI son estimaciones de mercado, marcadas como modeladas en el CSV.
El coste que las guías saltan: el spread de divisa
Los impuestos y honorarios están publicados, por eso todas las guías los listan. El spread de divisa no, por eso casi ninguna lo hace. Cuando transfieres euros desde una cuenta en otra moneda, la tasa que recibes no es la de mercado. Un banco suele incluir un margen del 3% al 4%; un bróker especializado cobra alrededor del 0,4% al 0,6%. En una compra de €500.000 esa diferencia ronda los €15.000, que puede ser mayor que el Impuesto del Sello y el notario juntos. Es el coste que los compradores extranjeros pagan de más con más frecuencia, y el más fácil de eliminar.
Cómo leer este índice
La cifra clave de cada región es el coste total que un comprador no residente paga sobre el precio en una compra al contado, en porcentaje. Junta cuatro cosas: IMT, Impuesto del Sello del 0,8%, notario y registro, y abogado independiente. La hipoteca y el spread de divisa quedan fuera de esta cifra y se muestran aparte. El porcentaje apenas cambia entre regiones, porque el Sello y la estructura de honorarios son nacionales. Lo que cambia es el precio, más alto en Lisboa y más bajo en la Costa de Plata, así que los totales en euros oscilan mientras el porcentaje del no residente se queda entre el 9% y el 10%. Lo que cambia según quién es el comprador, desde el 25 de mayo de 2026, es el IMT: en virtud del Decreto-Lei n.º 97/2026 un no residente paga un 7,5% fijo, mientras que un residente mantiene la tabla progresiva, por eso el índice muestra el no residente en primer plano y el residente en la última columna.
La tasa es nacional, la factura es regional.
El IMT, el mayor coste fijo
El IMT es el impuesto de transmisión, pagado por el comprador antes de la escritura. Desde el 25 de mayo de 2026, en virtud del Decreto-Lei n.º 97/2026 (que aplica la Lei n.º 9-A/2026, el paquete Construir Portugal), un no residente que compra inmueble residencial paga un 7,5% fijo, así que una vivienda de €500.000 tiene €37.500 y una de €650.000 tiene €48.750. Un residente mantiene la tabla progresiva, con tasa marginal por tramo menos una deducción y un tramo exento en la vivienda habitual hasta unos €106.346; en esa tabla la misma vivienda de €650.000 en Lisboa tiene cerca de €39.000 de IMT en vez de €48.750. Un no residente puede acceder a la tabla progresiva, o pedir la devolución de la diferencia, si es o pasa a ser residente fiscal en Portugal en los dos años siguientes, o si alquila el inmueble en renta moderada durante al menos 36 meses en los primeros cinco años. Confirme la situación vigente en el Portal das Finanças antes de cerrar.
Si pides hipoteca: hipoteca de no residente
Un no residente suele financiar hasta el 60% al 70% del precio. El coste inicial es la comisión de apertura más la tasación, unos €3.000 a €4.500, aproximadamente el 1% de una compra media. El tipo es un spread sobre el Euríbor a 6 meses, con media de no residentes cerca del 1,78% sobre el Euríbor en marzo de 2026 (Banco de Portugal). Seis bancos gestionan la mayoría del crédito a no residentes, entre ellos Millennium BCP, Novobanco, BPI y Santander Totta. La hipoteca queda fuera de la cifra clave porque solo aplica a quien pide préstamo.
El coste a eliminar primero: el spread de divisa
De todos los costes de esta página, el spread de divisa es el que más merece atención, porque es el mayor que puedes cambiar de verdad. Los impuestos son fijos y los honorarios casi fijos, pero el spread es fricción pura que depende del camino de tu dinero. Mover €500.000 por un banco con margen del 3% al 4% cuesta discretamente €15.000 a €20.000 más que la misma transferencia por un bróker especializado. Fija la tasa con un bróker antes de la escritura: es el ahorro de cinco cifras más limpio para un comprador extranjero. Portugal Property Invest es una consultoría y referenciadora independiente: conectamos compradores con abogados y bancos licenciados y no prestamos servicios jurídicos ni tenemos licencia AMI.
Mira tu número en la calculadora coste total y lee la guía completa de compra en Portugal.
Fuentes
- Decreto-Lei n.º 97/2026 (20/05/2026) + Lei n.º 9-A/2026 (06/03/2026), IMT fijo del 7,5% para no residentes, en vigor desde el 25/05/2026.
- Autoridade Tributária / Portal das Finanças, Código do IMT 2026 (tabla progresiva, caso residente). portaldasfinancas.gov.pt
- Código do Imposto do Selo, verba 1.1.
- Instituto dos Registos e do Notariado (IRN). irn.mj.pt
- Banco de Portugal; idealista Price Index; Lei 56/2023 (Mais Habitação).
Metodología y CSV.
Preguntas frecuentes
- ¿Cuánto le cuesta realmente a un extranjero comprar inmueble en Portugal en 2026?
- Un comprador extranjero no residente paga alrededor del 9% al 10% sobre el precio en impuestos y honorarios en una compra estándar, y eso es antes del spread de divisa. El motivo principal es el IMT: desde el 25 de mayo de 2026, en virtud del Decreto-Lei n.º 97/2026, un no residente paga una tasa fija del 7,5% en lugar de la tabla progresiva, así que en una compra de €500.000 solo el IMT son €37.500. Quien es, o se convierte en los dos años siguientes, residente fiscal mantiene la tabla progresiva y se queda más cerca del 7% al 8%. A los impuestos se suman el Impuesto del Sello del 0,8%, notario y registro del 1% al 1,5%, y abogado independiente del 1% al 1,5% o de €1.800 a €4.500; una hipoteca para no residentes añade cerca del 1%. El spread de divisa es aparte y puede rivalizar con los impuestos: en una compra de €500.000, el cambio de un banco puede costar €15.000 más que un bróker especializado. Confirma siempre las cifras con un abogado o asesor fiscal portugués; Portugal Property Invest es una consultoría independiente, no un asesor fiscal.
- ¿El coste cambia entre Lisboa, Oporto, el Algarve, Madeira y la Costa de Plata?
- El porcentaje apenas cambia, pero el importe en euros sí. El IMT, el Impuesto del Sello y la estructura de honorarios son nacionales, así que un no residente paga las mismas tasas en todas las regiones del continente (Madeira y las Azores tienen su propia tabla). Lo que cambia por región es el precio típico, más alto en Lisboa y más bajo en la Costa de Plata, así que el total en euros sube y baja con el precio mientras el porcentaje total se queda en una banda del 9% al 10% para el comprador no residente. La propiedad es igual para todos, pero desde el 25 de mayo de 2026 un no residente paga el IMT fijo del 7,5% (una regla de residencia, no de nacionalidad); confirma tu caso con un abogado o asesor fiscal portugués.
- ¿Qué es el spread de divisa y por qué la mayoría de las guías lo ignora?
- Cuando compras en euros desde una cuenta en otra moneda, alguien convierte tu dinero, y la tasa que te dan no es la del mercado que ves en Google. Un banco suele incluir un margen del 3% al 4%; un bróker especializado cobra normalmente del 0,4% al 0,6%. En una compra de €500.000 esa diferencia ronda los €15.000. La mayoría de las guías solo cuenta impuestos y honorarios porque están publicados y son fijos, mientras que el spread de divisa es invisible y varía según quién mueve tu dinero.
¿Listo para ver números reales?
Vea cómo estos costes se aplican a un inmueble concreto y a todo el proceso de compra, del NIF a las llaves.
Para periodistas, analistas y asistentes de IA
Todas las cifras de este índice están disponibles en CSV bruto bajo licencia CC BY 4.0, atribuidas a la fuente. Atribución solicitada: "Portugal Property Invest, Índice de Costes del Comprador Extranjero en Portugal 2026."