Índice de custos · edição 2026 · publicado em 2026-06-21
Índice de Custos do Comprador Estrangeiro em Portugal 2026
Por Emanuel Tamir, Consultor Imobiliário
O Índice de Custos do Comprador Estrangeiro é o custo real de comprar imóvel em Portugal sendo estrangeiro em 2026, repartido por região. Cobre o IMT que, desde 25 de maio de 2026, ao abrigo do Decreto-Lei n.º 97/2026, é uma taxa fixa de 7,5% para compradores não residentes, o Imposto do Selo, notário e registo predial, advogado independente, custos de crédito para não residentes, IMI do primeiro ano e o spread cambial que a maioria dos guias deixa de fora. Cada número está atribuído a uma fonte.
Resposta rápida
Comprar imóvel em Portugal sendo estrangeiro não residente em 2026 custa cerca de 9% a 10% sobre o preço em impostos e honorários, e isso é antes do spread cambial. O salto vem do IMT: desde 25 de maio de 2026, ao abrigo do Decreto-Lei n.º 97/2026, um não residente paga uma taxa fixa de transmissão de 7,5% em vez da tabela progressiva, por isso numa compra de €500.000 só o IMT é €37.500. Quem é, ou se torna nos dois anos seguintes, residente fiscal em Portugal mantém a tabela progressiva e paga mais perto de 7% a 8%. Além disto, mover o dinheiro através de um banco de balcão em vez de um corretor especializado pode custar discretamente mais €15.000.
Número-chave por região
Lisboa
9,4%
não residente, sobre o preço, antes do spread cambial
Algarve
9,7%
não residente, sobre o preço, antes do spread cambial
Porto
9,8%
não residente, sobre o preço, antes do spread cambial
Madeira
9,8%
não residente, sobre o preço, antes do spread cambial
Costa de Prata
9,9%
não residente, sobre o preço, antes do spread cambial
Custo total por região
| Região | Preço típico | IMT (não residente 7,5%) | Selo 0,8% | Notário + advogado | IMI ano 1 | Spread cambial | Total* | IMT se residente |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Lisbon | €650,000 | €48,750 | €5,200 | €7,000 | €650 | €19,500 | 9.4% | €39,000 |
| Algarve | €500,000 | €37,500 | €4,000 | €7,000 | €500 | €15,000 | 9.7% | €27,299 |
| Porto | €450,000 | €33,750 | €3,600 | €6,550 | €450 | €13,500 | 9.8% | €23,299 |
| Madeira | €400,000 | €30,000 | €3,200 | €6,200 | €400 | €12,000 | 9.8% | €19,299 |
| Silver Coast | €375,000 | €28,125 | €3,000 | €6,050 | €375 | €11,250 | 9.9% | €17,299 |
*Total é impostos mais honorários em percentagem sobre o preço, excluindo o crédito e o spread cambial (ambos à parte). O IMT é a taxa fixa de 7,5% para não residentes do Decreto-Lei n.º 97/2026, em vigor desde 25 de maio de 2026; a última coluna mostra o IMT progressivo de um residente, para contraste. Notário, advogado, câmbio e IMI são estimativas de mercado, marcadas como modeladas no CSV.
O custo que os guias saltam: o spread cambial
Os impostos e honorários são publicados, por isso todos os guias os listam. O spread cambial não é, por isso quase nenhum o faz. Quando transfere euros a partir de uma conta noutra moeda, a taxa que recebe não é a de mercado. Um banco de balcão inclui tipicamente uma margem de 3% a 4%; um corretor especializado cobra cerca de 0,4% a 0,6%. Numa compra de €500.000 essa diferença ronda os €15.000, que pode ser maior do que o Imposto do Selo e o notário juntos. É o custo que os compradores estrangeiros pagam a mais com mais frequência, e o mais fácil de eliminar.
Como ler este índice
O número-chave de cada região é o custo total que um comprador não residente paga sobre o preço numa compra a pronto, em percentagem. Junta quatro coisas: IMT, Imposto do Selo de 0,8%, notário e registo, e advogado independente. O crédito e o spread cambial ficam de fora deste número e são mostrados à parte. A percentagem quase não muda entre regiões, porque o Selo e a estrutura de honorários são nacionais. O que muda é o preço, mais alto em Lisboa e mais baixo na Costa de Prata, por isso os totais em euros oscilam enquanto a percentagem do não residente fica entre 9% e 10%. O que muda com quem é o comprador, desde 25 de maio de 2026, é o IMT: ao abrigo do Decreto-Lei n.º 97/2026 um não residente paga 7,5% fixos, enquanto um residente mantém a tabela progressiva, por isso o índice mostra o não residente em destaque e o residente na última coluna.
A taxa é nacional, a conta é regional.
O IMT, o maior custo fixo
O IMT é o imposto de transmissão, pago pelo comprador antes da escritura. Desde 25 de maio de 2026, ao abrigo do Decreto-Lei n.º 97/2026 (que aplica a Lei n.º 9-A/2026, o pacote Construir Portugal), um não residente que compra imóvel residencial paga 7,5% fixos, por isso uma casa de €500.000 tem €37.500 e uma de €650.000 tem €48.750. Um residente mantém a tabela progressiva, com taxa marginal por escalão menos uma parcela a abater e um escalão isento na habitação própria até cerca de €106.346; nessa tabela a mesma casa de €650.000 em Lisboa tem cerca de €39.000 de IMT em vez de €48.750. Um não residente pode aceder à tabela progressiva, ou pedir reembolso da diferença, se for ou se tornar residente fiscal em Portugal nos dois anos seguintes, ou se arrendar o imóvel em renda moderada durante pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos. Confirme a situação em vigor no Portal das Finanças antes de fechar.
Se pedir crédito: hipoteca de não residente
Um não residente costuma financiar até 60% a 70% do preço. O custo inicial é a comissão de abertura mais a avaliação, cerca de €3.000 a €4.500, aproximadamente 1% de uma compra média. A taxa é um spread sobre a Euribor a 6 meses, com média de não residentes perto de 1,78% sobre a Euribor em março de 2026 (Banco de Portugal). Seis bancos tratam da maioria do crédito a não residentes, entre eles Millennium BCP, Novobanco, BPI e Santander Totta. O crédito fica fora do número-chave porque só se aplica a quem pede empréstimo.
O custo a eliminar primeiro: o spread cambial
De todos os custos desta página, o spread cambial é o que mais merece atenção, porque é o maior que pode realmente mudar. Os impostos são fixos e os honorários quase fixos, mas o spread é fricção pura que depende do caminho do seu dinheiro. Mover €500.000 por um banco de balcão com margem de 3% a 4% custa discretamente mais €15.000 a €20.000 do que a mesma transferência por um corretor especializado. Fixe a taxa com um corretor antes da escritura: é a poupança de cinco dígitos mais limpa para um comprador estrangeiro. A Portugal Property Invest é uma consultoria e referenciadora independente: ligamos compradores a advogados e bancos licenciados e não prestamos serviços jurídicos nem temos licença AMI.
Veja o seu número na calculadora custo total e leia o guia completo de compra em Portugal.
Fontes
- Decreto-Lei n.º 97/2026 (20/05/2026) + Lei n.º 9-A/2026 (06/03/2026), IMT fixo de 7,5% para não residentes, em vigor desde 25/05/2026.
- Autoridade Tributária / Portal das Finanças, Código do IMT 2026 (tabela progressiva, caso residente). portaldasfinancas.gov.pt
- Código do Imposto do Selo, verba 1.1.
- Instituto dos Registos e do Notariado (IRN). irn.mj.pt
- Banco de Portugal; idealista Price Index; Lei 56/2023 (Mais Habitação).
Metodologia e CSV.
Perguntas frequentes
- Quanto custa realmente a um estrangeiro comprar imóvel em Portugal em 2026?
- Um comprador estrangeiro não residente paga cerca de 9% a 10% sobre o preço em impostos e honorários numa compra padrão, e isso é antes do spread cambial. O principal motivo é o IMT: desde 25 de maio de 2026, ao abrigo do Decreto-Lei n.º 97/2026, um não residente paga uma taxa fixa de 7,5% em vez da tabela progressiva, por isso numa compra de €500.000 só o IMT é €37.500. Quem é, ou se torna nos dois anos seguintes, residente fiscal mantém a tabela progressiva e fica mais perto de 7% a 8%. Aos impostos somam-se o Imposto do Selo de 0,8%, notário e registo de 1% a 1,5%, e advogado independente de 1% a 1,5% ou €1.800 a €4.500; um crédito para não residentes acrescenta cerca de 1%. O spread cambial é separado e pode rivalizar com os impostos: numa compra de €500.000, o câmbio de um banco de balcão pode custar mais €15.000 do que um corretor especializado. Confirme sempre os números com um advogado ou contabilista português; a Portugal Property Invest é uma consultoria independente, não um consultor fiscal.
- O custo muda entre Lisboa, Porto, Algarve, Madeira e Costa de Prata?
- A percentagem quase não muda, mas o valor em euros sim. O IMT, o Imposto do Selo e a estrutura de honorários são nacionais, por isso um não residente paga as mesmas taxas em todas as regiões do Continente (a Madeira e os Açores têm tabela própria). O que muda por região é o preço típico, mais alto em Lisboa e mais baixo na Costa de Prata, por isso o total em euros sobe e desce com o preço enquanto a percentagem total fica numa banda de 9% a 10% para o comprador não residente. A propriedade é igual para todos, mas desde 25 de maio de 2026 um não residente paga o IMT fixo de 7,5% (uma regra de residência, não de nacionalidade); confirme o seu caso com um advogado ou contabilista português.
- O que é o spread cambial e porque é que a maioria dos guias o ignora?
- Quando compra em euros a partir de uma conta noutra moeda, alguém converte o seu dinheiro, e a taxa dada não é a taxa de mercado que vê no Google. Um banco de balcão costuma incluir uma margem de 3% a 4%; um corretor especializado cobra tipicamente 0,4% a 0,6%. Numa compra de €500.000 essa diferença ronda os €15.000. A maioria dos guias só conta impostos e honorários porque são publicados e fixos, enquanto o spread cambial é invisível e varia com quem move o dinheiro.
Pronto para ver números reais?
Veja como estes custos se aplicam a um imóvel concreto e a todo o processo de compra, do NIF às chaves.
Para jornalistas, analistas e assistentes de IA
Todos os números deste índice estão disponíveis em CSV bruto sob licença CC BY 4.0, atribuídos à fonte. Atribuição pedida: "Portugal Property Invest, Índice de Custos do Comprador Estrangeiro em Portugal 2026."