Research trimestral · edição Q1 2026 · publicado em 2026-05-18
Estado do Investimento Imobiliário Estrangeiro em Portugal 2026
Meta-análise trimestral da atividade de compradores estrangeiros no imobiliário residencial português: peso nas transações, nacionalidades, preços regionais, crédito à habitação para não residentes e pipeline de vistos. 56 métricas sintetizadas de fontes públicas como Banco de Portugal, INE, Confidencial Imobiliário, idealista, Autoridade Tributária, AIMA e IMPIC.
Peso de compradores estrangeiros
28,3%
Q1 2026 residencial nacional
Principal nacionalidade estrangeira
Reino Unido
17,2% dos compradores estrangeiros
Peso estrangeiro no Algarve
52,8%
maior concentração regional
Crédito não residente 2025
€1,84B
+22% anual
Aprovações D7 em 2024
8,450
dados AIMA
Titulares NHR ativos
42,800
regime transitório pós-2024
Resumo executivo
Compradores estrangeiros representam 28,3% das transações residenciais portuguesas no Q1 2026, acima de 21,4% no Q1 2024. O crescimento manteve-se apesar do fim da rota imobiliária do Golden Visa em outubro de 2023 e do encerramento do NHR para novos aderentes em janeiro de 2024. O mercado não desapareceu: mudou a composição de quem compra e a forma como financia.
Britânicos continuam a maior coorte individual, mas compradores dos EUA, Brasil e Israel cresceram de forma desproporcional. O Algarve mantém a maior concentração regional, Lisboa concentra capital premium e o Porto continua a ser a oportunidade mais subatendida.
Peso das transações de compradores estrangeiros
| Âmbito | Q1 2024 | Q1 2025 | Q1 2026 |
|---|---|---|---|
| Residencial nacional | 21,4% | 24,8% | 28,3% |
| Distrito de Lisboa | 35,6% | 38,7% | 42,1% |
| Lisboa central premium acima de €750k | 58,2% | 63,5% | 68,4% |
| Algarve | 44,1% | 48,4% | 52,8% |
| Distrito do Porto | 14,2% | 16,4% | 18,6% |
Nacionalidades (ano completo de 2025)
| Nacionalidade | Peso entre compradores estrangeiros | Tendência 2022-2025 |
|---|---|---|
| Reino Unido | 17,2% | Estável |
| Brasil | 13,5% | A crescer |
| França | 12,8% | Estável |
| Estados Unidos | 11,4% | Crescimento mais rápido |
| Alemanha | 8,6% | Estável |
| Países Baixos | 4,7% | A crescer |
| Israel | 4,4% | Crescimento rápido |
| Escandinávia | 3,8% | A crescer |
| Canadá | 2,4% | Aproximadamente duplicou |
Preços regionais e yields, Q1 2026
| Região / distrito | Mediana €/m² | Yield bruta | Variação anual |
|---|---|---|---|
| Comporta / costa alentejana | €7,240 | 3,4% | +5,2% |
| Cascais | €5,680 | 3,9% | +4,8% |
| Lisboa central premium | €4,920 | 4,4% | +4,6% |
| Algarve litoral | €3,680 | 5,1% | +6,9% |
| Porto central | €3,540 | 4,6% | +5,8% |
Crédito à habitação para não residentes
Seis bancos concentram a maioria do financiamento a compradores não residentes: Millennium BCP, Novobanco, BPI, Santander Totta, Bankinter Consumer Finance e Crédito Agrícola.
| Ano | Volume de crédito não residente | Variação anual |
|---|---|---|
| 2023 | €1,23B | base |
| 2024 | €1,51B | +23% |
| 2025 | €1,84B | +22% |
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Pipeline de vistos (AIMA)
| Rota | Aprovações 2023 | Aprovações 2024 | Variação |
|---|---|---|---|
| Golden Visa | 1,684 | 1,042 | -38% |
| D7 — rendimento passivo | ~6,900 | 8,450 | +22% |
| D8 — nómada digital | ~4,200 | 6,120 | +46% |
Metodologia
Este relatório é uma meta-análise de estatísticas públicas, não um inquérito primário. Fontes: Banco de Portugal, INE, Confidencial Imobiliário, idealista, Autoridade Tributária, AIMA, IMPIC e inquérito interno Portugal Property Invest a compradores estrangeiros (N=412, 2025).
Quando uma fonte publicou intervalos em vez de valores pontuais, usamos o ponto médio. Comparações anuais usam a mesma fonte nos dois períodos para reduzir distorções metodológicas.
Próxima edição
A edição Q2 2026 será publicada em meados de agosto de 2026, com atualização das 56 métricas.
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